In breve: la RSA è pensata per anziani non autosufficienti. Chi è ancora autonomo, o lo è quasi, ha altre strade: l’alloggio protetto, la comunità alloggio o casa famiglia, la casa di riposo, le residenze private con servizi (senior living) e il cohousing. Le prime tre sono servizi sociali regolati da Comuni e Regioni. Il senior living privato spesso non lo è: è una casa in affitto con servizi a pagamento. Il cohousing per anziani ha da poco una cornice nazionale, ma è ancora in costruzione.
La domanda da farsi è: di quanto aiuto ha bisogno oggi vostro padre o vostra madre, e cosa succederà se domani ne servirà di più? Sotto trovate le differenze tra le soluzioni, una tabella di confronto e le cose da controllare prima di firmare.
Le soluzioni a confronto
| Soluzione | Per chi | Come si vive | Assistenza | Chi la regola |
|---|---|---|---|---|
| Alloggio protetto | Anziani autonomi, soli o in coppia, che vogliono un ambiente sicuro | Appartamento proprio, con spazi comuni | Servizi sociali del gestore; quella sanitaria è del territorio | Comune e Regione, come servizio sociale |
| Comunità alloggio e casa famiglia | Anziani autonomi o con lieve perdita di autonomia, che soffrono la solitudine | Casa condivisa con pochi altri ospiti | Aiuto quotidiano; quella sanitaria è del territorio | Comune e Regione, come servizio sociale |
| Casa di riposo | Anziani autosufficienti o in parte non autosufficienti | Camera in una struttura più grande, pasti e servizi comuni | Bassa intensità, prevalentemente alberghiera | Comune e Regione, come servizio sociale |
| Senior living (residenza privata con servizi) | Anziani autonomi che cercano comfort e servizi | Appartamento in affitto, servizi a scelta | Quella prevista dal contratto; spesso nessuna di tipo sanitario | Dipende da come è inquadrata: va chiesto |
| Cohousing | Anziani autonomi che vogliono condividere spazi e aiuto reciproco | Alloggi privati e spazi comuni gestiti insieme | Di norma nessuna interna; si usano i servizi del territorio | Linee guida nazionali in arrivo, progetti locali |
| RSA | Anziani non autosufficienti | Camera in struttura sociosanitaria | Medica, infermieristica e riabilitativa | Regione e ASL, come struttura sociosanitaria |
Le prime tre sono le più diffuse e le più regolate. Le ultime due sono le più nuove e le più variabili: per queste i controlli prima di firmare contano ancora di più.
Alloggi e appartamenti protetti
Gli alloggi protetti sono veri appartamenti indipendenti, di solito mono o bilocali, in un complesso con spazi comuni e un gestore che offre servizi di supporto. Si mantiene la propria casa, ma con una rete di sicurezza vicina.
Un esempio di regole chiare viene dalla Lombardia. La delibera regionale 11497 del 2010 definisce l’“alloggio protetto per anziani” come unità d’offerta sociale. È rivolto a persone sopra i 65 anni, singole o in coppia, con un sufficiente grado di autonomia. Gli alloggi sono dati in locazione e devono essere senza barriere architettoniche, con un dispositivo di chiamata d’emergenza in ogni appartamento. Deve esserci un operatore sociale presente o reperibile 24 ore su 24, tutto l’anno.
La stessa delibera esclude le persone non autosufficienti che hanno bisogno di assistenza continua. Chi vive nell’alloggio riceve dal Comune e dall’ASL le stesse prestazioni che avrebbe a casa, e può assumere una badante se vuole. Le strutture censite sono nella sezione alloggi protetti.
Comunità alloggio e casa famiglia
La comunità alloggio e la casa famiglia per anziani sono piccole residenze di tipo familiare. Si vive con pochi altri ospiti, in un ambiente simile a una casa, con pasti, aiuto quotidiano e compagnia. Le cure sanitarie restano quelle del medico di famiglia e dei servizi del territorio.
Il riferimento nazionale è il decreto ministeriale 308 del 2001. All’articolo 3 prevede le comunità di tipo familiare e i gruppi appartamento, che accolgono fino a sei utenti e devono avere i requisiti di una normale abitazione. Le Regioni poi stabiliscono nomi, dimensioni e requisiti propri.
Il nome “casa famiglia” non basta
“Casa famiglia” è un’espressione molto usata, ma non indica ovunque la stessa cosa. Un esempio concreto è ancora la Lombardia. Nel 2018 la Regione ha istituito la C.A.S.A., Comunità alloggio sociale anziani, per anziani autosufficienti, da 5 a 12 ospiti (DGR 7776/2018). Le FAQ dell’ATS Milano chiariscono che le soluzioni fino a 4 persone non sono unità d’offerta sociali. Rientrano nella libera auto-organizzazione delle persone e delle famiglie che le scelgono come casa.
In pratica, una piccola “casa famiglia” può non avere gli stessi requisiti e controlli di una comunità autorizzata. Chiedete sempre con quale titolo opera e chi la vigila. Le strutture sono nella sezione comunità alloggio.
Casa di riposo per anziani autosufficienti
La casa di riposo, o residenza per anziani autosufficienti, è più grande di una comunità. Offre camera, pasti, pulizie, aiuto nelle piccole attività quotidiane e momenti di socialità.
Il decreto 308 del 2001, all’articolo 7, la descrive come struttura a prevalente accoglienza alberghiera, a bassa intensità assistenziale, per anziani autosufficienti o parzialmente non autosufficienti. Non c’è una quota pagata dal Servizio sanitario: la retta è dell’ospite, con un eventuale aiuto del Comune.
Alcune case di riposo hanno anche nuclei per non autosufficienti, altre no. È un punto da chiarire subito, perché decide se la persona potrà restare quando avrà bisogno di più aiuto. Le differenze con la RSA sono spiegate nella guida differenza tra RSA e casa di riposo. Le strutture sono nella sezione case di riposo.
Senior living e senior housing privati
Con “senior living” o “senior housing” si indicano di solito complessi residenziali privati pensati per gli anziani. Spesso sono appartamenti in affitto, con servizi comuni: portineria, ristorante, palestra, attività, a volte un servizio di assistenza a richiesta. Chi cerca una “casa di riposo di lusso” finisce spesso qui.
Il punto da capire è che queste residenze non sono, di per sé, strutture socio-sanitarie autorizzate come le RSA. Possono essere semplici abitazioni con servizi a pagamento, oppure includere al loro interno un servizio sociale autorizzato. Dipende da come sono inquadrate, e la differenza pesa:
- se è un’abitazione con servizi, firmate un contratto d’affitto e uno o più contratti di servizio. Le regole sono quelle dei contratti privati, non quelle delle strutture socio-assistenziali;
- se è una struttura autorizzata, deve rispettare i requisiti regionali, avere una carta dei servizi ed è soggetta ai controlli pubblici.
Un prezzo alto indica più comfort e più servizi alberghieri. Non indica, da solo, più assistenza sanitaria. Se vostro padre ha bisogno di cure, chiedete esattamente quali figure sanitarie sono presenti, per quante ore e a quale costo.
Cohousing per anziani
Il cohousing è una forma di abitare collaborativo. Ognuno ha il proprio alloggio, ma alcuni spazi e servizi si condividono e si gestiscono insieme: una cucina comune, un orto, la lavanderia, il tempo libero, l’aiuto reciproco. Può riguardare solo anziani (senior cohousing) o persone di generazioni diverse (cohousing intergenerazionale).
In Italia la cornice nazionale è recente. Il decreto legislativo 29 del 2024, attuativo della legge 33 del 2023 sulle politiche per gli anziani, dedica a questo tema il capo IV. L’articolo 15 affida al Comitato interministeriale per le politiche in favore della popolazione anziana il compito di predisporre linee guida su senior cohousing e cohousing intergenerazionale. Lo stesso articolo prevede che queste forme di coabitazione possano svolgersi in case, case famiglia, gruppi famiglia, gruppi appartamento e condomini solidali. L’articolo 16 indica come strada principale la rigenerazione urbana e il riuso di edifici esistenti.
Il 23 luglio 2026 la Conferenza Stato-Regioni ha sancito l’intesa sulle linee guida (repertorio atti n. 111/CSR). Alcune Regioni si stanno muovendo. La Valle d’Aosta, per esempio, con la delibera di Giunta 980 del 2026 ha avviato la ricerca di un ente del Terzo settore per gestire un servizio di co-housing per anziani autosufficienti dal 2027 al 2029.
Per una famiglia, questo significa che il cohousing è ancora una scelta da valutare caso per caso. Chiedete chi è il proprietario, chi gestisce gli spazi comuni, se c’è un progetto pubblico alle spalle e cosa prevede il contratto.
Quanto costano queste soluzioni
Non esistono dati nazionali affidabili e confrontabili sui prezzi di queste soluzioni. Per questo non vi diamo cifre medie. Il costo dipende da alcuni fattori che potete verificare da soli:
- il tipo di contratto: retta giornaliera o mensile per comunità e case di riposo; canone d’affitto più servizi per alloggi protetti, senior living e cohousing;
- cosa è compreso: pasti, pulizie, lavanderia, utenze, assistenza notturna, attività. Ogni voce esclusa è un costo in più;
- le dimensioni e la posizione: una camera singola o un bilocale in città costano più di una camera doppia in un piccolo comune;
- l’aiuto pubblico: per i servizi sociali autorizzati il Comune può integrare la retta in base all’ISEE. Per un affitto privato, di regola, no.
Nessuna di queste soluzioni ha una quota sanitaria pagata dal Servizio sanitario, come invece accade nei posti convenzionati delle RSA. Per un confronto con le rette delle residenze sanitarie, vedete la guida su quanto costa una RSA.
Cosa controllare prima di firmare
Visitate la struttura di persona, possibilmente più di una volta e a orari diversi. Poi chiedete per iscritto queste cose.
- L’autorizzazione al funzionamento. La legge 328 del 2000, all’articolo 11, affida ai Comuni l’autorizzazione delle strutture residenziali sociali, secondo i requisiti regionali. Chiedete con quale titolo opera la struttura e da quando.
- La carta dei servizi. Il decreto 308 la richiede alle strutture socio-assistenziali. Deve dire cosa è offerto, a chi, come si accede e quanto costa. Se non c’è, è un segnale da non trascurare.
- Il contratto. Leggete che tipo di contratto è (retta, affitto, servizi), la durata, il preavviso per lasciare il posto, il deposito, gli aumenti annuali e cosa si paga in caso di ricovero in ospedale.
- Il personale. Quanti operatori ci sono di giorno e di notte, e con quale qualifica.
- Cosa succede se si perde autonomia. È la domanda più importante. Chiedete se la persona può restare, con quali servizi aggiuntivi e a quale costo, oppure se dovrà trasferirsi. Chiedete anche se la struttura aiuta la famiglia a trovare un posto in RSA.
Quest’ultimo punto vale soprattutto per le soluzioni più leggere. Alloggi protetti, comunità e cohousing non sono pensati per chi ha bisogno di assistenza continua. Se il bisogno cresce, il passo successivo è spesso un centro diurno per alleggerire le giornate, e poi una RSA. Per orientarvi tra le strutture vicine, partite dalla mappa.
Domande frequenti
Che differenza c’è tra casa famiglia e casa di riposo?
La casa famiglia, o comunità alloggio, è piccola e di tipo familiare: il decreto 308 del 2001 prevede fino a sei ospiti, ma le Regioni possono fissare regole proprie. La casa di riposo è una struttura più grande, a prevalente accoglienza alberghiera. Entrambe sono servizi sociali, con assistenza sanitaria limitata.
Il senior living è una casa di riposo?
Non necessariamente. Molte residenze senior living sono appartamenti in affitto con servizi a pagamento e non sono strutture socio-assistenziali autorizzate. Chiedete sempre come è inquadrata la residenza e quale contratto firmate.
Cos’è il cohousing per anziani?
È un modo di abitare in cui ognuno ha il proprio alloggio, ma condivide spazi, servizi e aiuto reciproco con gli altri residenti. Il decreto legislativo 29 del 2024 prevede linee guida nazionali, su cui la Conferenza Stato-Regioni ha sancito l’intesa il 23 luglio 2026.
Una casa famiglia per anziani deve essere autorizzata?
Dipende dalla Regione e dalle dimensioni. In Lombardia, per esempio, le comunità per anziani autosufficienti da 5 a 12 ospiti devono rispettare i requisiti regionali. Le soluzioni fino a 4 persone non sono considerate unità d’offerta sociali. Chiedete sempre al Comune o alla struttura con quale titolo opera.
Cosa succede se un anziano in comunità alloggio diventa non autosufficiente?
Queste strutture non sono pensate per chi ha bisogno di assistenza sanitaria continua. Di solito serve un trasferimento in una struttura più adatta, come una RSA. Verificate prima di entrare cosa prevede il contratto in questo caso.
Il Comune può aiutare a pagare?
Per i servizi sociali autorizzati, come comunità alloggio e case di riposo, il Comune può integrare la retta in base all’ISEE e al proprio regolamento. Per un affitto privato in una residenza senior living, di regola, no. Rivolgetevi ai servizi sociali del vostro Comune.
Fonti
- D.M. 21 maggio 2001, n. 308: requisiti minimi delle strutture residenziali e semiresidenziali
- Legge 8 novembre 2000, n. 328, art. 11: autorizzazione e accreditamento (Normattiva)
- D.lgs. 15 marzo 2024, n. 29, art. 15: linee guida su senior cohousing e cohousing intergenerazionale (Normattiva)
- D.lgs. 15 marzo 2024, n. 29, art. 16: progetti di coabitazione e rigenerazione urbana (Normattiva)
- Conferenza Stato-Regioni, intesa sulle linee guida in materia di senior cohousing e cohousing intergenerazionale, rep. atti n. 111/CSR del 23 luglio 2026
- Regione Lombardia, DGR 11497/2010: Alloggio protetto per anziani (ATS Milano)
- Regione Lombardia, DGR 7776/2018: Comunità alloggio sociale anziani (ATS Milano)
- ATS Milano, FAQ sulla DGR 7776/2018 (C.A.S.A.)
- Regione Valle d’Aosta, delibera di Giunta n. 980/2026 sul servizio di co-housing per anziani autosufficienti
Informazioni generali aggiornate a ottobre 2026. Nomi, requisiti e regole cambiano da regione a regione: per il vostro caso rivolgetevi ai servizi sociali del Comune, all’ASL o alla struttura.